Vyznejte se v hypotékách

Vyznejte se v hypotékách

Hypotéka na dům či byt

Rozhodli jste se, že chcete už konečně bydlet ve vlastním domě či bytě? Že už nechcete nadále platit nájemné? Už jste našli svoji vysněnou nemovitost a jen přemýšlíte, jak ji zaplatit? Začněme od toho, co potřebujete vy. Nejprve je potřeba vybrat instituci, která vám peníze půjčí a nabídne vám výhodnou úrokovou sazbu.

Úplně nejjednodušší varianta je ta, že půjdete do své banky, kam vám chodí mzda a kde znají vaši platební morálku a historii. Většina poradců na pobočkách vám dokáže erudovaně pomoci s vyřízením žádosti. Pokud si nejste jisti, že vám vaše banka nabídne to nejlepší, co se na trhu vyskytuje (ač to bude tvrdit), můžete se podívat i ke konkurenci.

Tady máte možnost volby – buď si obejdete konkurenci sami, nebo se obrátíte na finančního poradce, který celé kolečko absolvuje za vás. Výhodou toho, že za vás bude jednat finanční poradce je to, že v bankách vědí, že poradce to samé zkouší i jinde a budou se mu snažit vyjít vstříc.

Další výhoda je to, že pro vás poradce neprovede jen srovnání hypoték napříč trhem, ale doporučí vám i tu pro vás nejvýhodnější hypotéku. A nemusí se zdaleka jednat jen o výši úrokové sazby. Banky mají další poplatky za vyřízení úvěru, ať už jsou to poplatky za odhad nemovitosti, rezervaci zdrojů nebo sepsání úvěrové dokumentace (vyřízení úvěru).

Úroková sazba je pouze jedním z parametrů, podle kterého byste se měli při výběru hypotéky řídit. Banka vám dá např. slevu 0,1 %, ale chce za to kompenzaci ve formě zasílání výplaty na běžný účet. Jinde vám dají slevu za sjednání životního pojištění. Právě to je jeden z bodů, u kterého byste měli zbystřit. Proč? Protože zdánlivá sleva za pojištění nemusí být ve výsledku výhodná. Více se o tomto tématu dozvíte v jednom z mých příštích podcastů.

Pojďme se podívat, co potřebujete k získání hypotéky: 

  1. Žádost o hypotéční úvěr – základní dokument, kterým dáváte svolení bance, že s vámi může začít úvěr řešit. Udáváte do něj základní informace o sobě, zaměstnání, orientační výši příjmů a zaměstnavatele. Rodinný stav, kolik máte dětí atp… Žádost s vámi vyplní buď v bance, nebo ji pro vás připraví poradce.

  2. Návrh kupní smlouvy – informace o tom, co kupujete a za jakou cenu. Návrh připraví buď právník, nebo realitní kancelář. Můžete najít i standardizovanou kupní smlouvu na internetu, ale toto řešení nedoporučuji. Přeci jen kupujete věc (většinou) v hodnotě řádů milionů korun, pár tisícovek za kvalitního právníka už se v celém nákladu ztratí.

  3. Potvrzení o výši příjmů – pokud jste zaměstnanec, vyplní ho mzdová účetní. U tohoto dokumentu bývá požadavek na telefonní kontakt na zaměstnance, který potvrzení vydal, protože si banky ověřují, jestli daný pracovník skutečně potvrzení vydal. Pokud jste OSVČ, majitel firmy, podnikatel, … dodáváte většinou jedno až dvě daňová přiznání.

  4. Odhad nemovitosti– pokud nemůže banka vytvořit odhad pomocí online nástrojů po dodání fotografií nemovitosti a vyplnění základních údajů, pošle na místní šetření technika, který zjistí stav nemovitosti. Většina bank, pokud kupujete byt ve větším městě, to zvládne. Jedná-li se o složitější případ – např. s plánovanou rekonstrukcí, je návštěva technika nevyhnutelná.

  5. Kopie dvou osobních dokladů a souhlas se zpracováním osobních údajů.

  6. Výpisy z běžného účtu, kam chodí mzda – výpisy nebudete potřebovat, pokud žádáte o hypotéku v bance, kde máte svůj účet. Jinak banka vyžaduje 3–12 výpisů z účtu, kde je vidět došlá mzda a finanční chování klienta. Je vidět, za co klient utrácí a jaké jsou jeho finanční zvyky. Tento dokument nesmí být nijak upravován, např. začernění určitých druhů plateb.

Kdy o hypotéku požádat?

Logicky by mělo být ve chvíli, kdy má te vybranou nemovitost a chcete ji koupit. Existují však případy, kdy tomu tak být nemusí. Řeč je o hypotéce, kterou vám banka schválí tzv. předem a vy máte pak půl roku až rok na to, abyste si našli vhodnou nemovitost. Této službě se říká hypotéka naruby, naopak, dopředná hypotéka...

Pokud nenajdete nemovitost v termínu, zaplatíte smluvní pokutu, která se pohybuje v řádech nižších desetitisíců korun. Tento postup se vyplatí především ve chvíli, kdy víte, že budete chtít v následujících měsících kupovat nemovitost. S předem schválenou hypotékou máte větší šanci uspět v případě, že bude víc zájemců. Prodávající může dát přednost vám, protože se k penězům za prodej dostane rychleji.

Pozor na úrokovou sazbu, ta většinou platí 1–3 měsíce, určitě nepočítejte s tím, že si teď necháte schválit hypotéku a za rok dostanete stejnou sazbu. Vždy dostanete aktuální nabídku, ne tu, která byla aktuální v době podpisu smlouvy. 

Hypotéka na družstevní byt

Nejprve se pojďme podívat na definici družstevního bytu. Je to byt, jehož vlastníkem je bytové družstvo a člen družstva (vlastník družstevního podílu) má právo byt užívat. Tento případ je specifický v tom, že vy nejste skutečným majitelem nemovitosti, tím je družstvo, a proto nemůžete dát byt do zástavy. Pokud kupujete družstevní byt, nedochází k převodu vlastnictví, ale jen členství v družstvu (družstevního podílu).

Jak financovat družstevní byt?

Berete-li si hypotéční úvěr, banka požaduje zástavu. Není ale nutné, aby zástava byla tatáž nemovitost, kterou kupujete. Pokud máte k dispozici jinou nemovitost, můžete použít ji. Dokonce ani není nutné, aby nemovitost byla vaše. Vlastníci mohou být např. rodiče a budou-li souhlasit se zástavou, můžete použít jejich byt či dům. Jen musí být ochotní nechat si zatížit nemovitost zástavním právem ve prospěch banky. Pak už jen doplatíte vlastní zdroje a můžete se stěhovat. 

Další variantou je předhypotéční úvěr. Banka vám půjčí prostředky na nákup družstevního podílu, ale očekává, že v horizontu nejvýše dvou let dojde k  převodu do osobního vlastnictví. Pro získání předhypotečního úvěru není zapotřebí zástava. Banka v době, než dojde k přepsání vlastnického práva, poskytne finanční prostředky a po převodu dojde k převedení předhypotečního úvěru na klasickou hypotéku. Současně s tím dojde i k zápisu zástavního práva k bytové jednotce.

Jednou z nevýhod jsou vyšší úrokové sazby, protože v době od vyčerpání do přepsání, platíte vyšší úrokovou sazbu a splácíte jen úroky, nikoliv jistinu. Tento druh úvěru neposkytují všechny banky, z těch největších je to Komerční banka, Česká spořitelna, Hypotéční banka, Sberbank a Raiffeisen bank. 


Americká hypotéka

Americká hypotéka je typ hypotečního úvěru, který není účelově vázán. Účelový úvěr na bydlení slouží pouze k financování bydlení. Není tedy možné si vzít hypotéku, a místo nákupu nemovitosti si pořídit luxusní automobil. U americké hypotéky tomu je však jinak. Jedná o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z tohoto úvěru můžete využít k nákupu čehokoliv. Ať už se jedná o nemovitosti, které nejdou použít jako zástava, rozjezd podnikání (což je ale věc, na kterou si banky dávají pozor), výše zmíněný luxusní automobil…

Jen je potřeba dodržet některá specifika:

 

  • Dostanete menší úrokovou sazbu oproti běžnému spotřebitelskému úvěru. To je tím, že dáváte do zástavy nemovitost.
  • Úvěr můžete kdykoliv splatit (v některých bankách i bez sankce). Neplatí zde specifické podmínky předčasného splacení, tak jako u hypotéky.
  • Omezení výše úvěru – limit má každá banka jiný, ale zpravidla 5–10 Mio. Kč
  • Max. vám půjčí 70 % hodnoty nemovitosti. Pokud zastavíte nemovitost v hodnotě 5 Mio., banka vám půjčí 3,5 Mio.
  • Délka splatnosti je max. 20 let, což je sice 2x více než u spotřebitelského úvěru, ale o třetinu méně než u klasické hypotéky.
  • U této hypotéky nelze využít úlevy na dani ze zaplacených úroků.

O americkou hypotéku se vyplatí žádat ve chvíli, kdy nejste schopni doložit účel, který by se týkal bydlení. Můžete ji použít např. na nákup družstevního podílu, ale to pouze ve speciálních případech, kdy nelze zvolit jiné efektivnější řešení. Podmínky získání jsou stejné, jako u běžné hypotéky, jen je potřeba správně spočítat bonitu, protože splatnost je maximálně 20 let, tudíž jsou oproti třicetileté hypotéce vyšší splátky, a proto nemusí být výše úvěru tak vysoká.

Hypotéka na rekonstrukci


Máte dům, byt a potřebujete novou koupelnu, podlahy, zateplit, střechu, vyměnit okna či něco podobného? V takovém případě máte dvě možnosti. Nechcete-li dávat do zástavy nemovitost a vejdete se s rozpočtem do milionu korun, můžete využít úvěr ze stavebního spoření. Výhoda je v tom, že nemusíte řešit katastr nemovitostí a zástavní smlouvy, revizi technika, který přijde zkontrolovat stav před zahájením rekonstrukce a pak vás přijde zkontrolovat, když je hotovo. Nevýhoda je, že je zde vyšší úroková sazba, která je v současné době od 3,9 % do 5,5 %. Účelovost úvěru ze stavebního spoření poté doložíte fakturami a účtenkami za provedenou rekonstrukci. 

Pokud ale dáte nemovitost do zástavy, potřebujete předem udělat několik kroků. Tím prvním je vytvoření rozpočtu a plánu rekonstrukce. Dále je třeba vyřídit příslušné povolení u stavebního úřadu, obejít sousedy (např. pokud zateplujete) a domluvit stavební firmu. Pokud si budete rekonstrukci provádět svépomocí, je potřeba toto zahrnout v rozpočtu a v plánu. 
Vyřízení hypotéky je standardní, jako u koupě. Jen nedodáváte kupní smlouvu, ale rozpočet a plán rekonstrukce. Odhad nemovitosti proběhne minimálně dvakrát – tj. na začátku a na konci. V některých případech, kdyby se čerpalo v několika vlnách, je potřeba opakovaná návštěva odhadce.

Státní hypotéka 

Jedná se o půjčku na bydlení pro mladé lidi do věku 36 let, kteří žijí v manželství nebo v registrovaném partnerství. U nesezdaných párů platí, že se společně starají o dítě mladší 15 let. Musí ale splňovat několik kritérií a zároveň v některých případech ustoupit, protože tento typ úvěru má svá specifika. Co si za tuto hypotéku můžete pořídit?

  1. Rekonstrukci – maximální výše je ale jen 300 000 Kč
  2. Koupě bytu – maximálně v hodnotě 1,2 milionu korun. Sehnat byt o velikosti 2+kk bude v této cenové relaci celkem složité.
  3. Koupit nebo postavit dům – maximálně 2 miliony korun. Malý domek na vlastním pozemku by se dal za tuto cenu postavit. 

V čem jsou úskalí této hypotéky?

Když se oprostíte od maximální částky, kterou vám stát půjčí, je to splatnost. Jejíž maximální délka je u nákupu 20 let a u rekonstrukce 10 let. Stejně jako u americké hypotéky se s kratší splatností zvyšují měsíční splátky. Státní půjčka pro mladé pokrývá jen 80 % ceny, 20 % musíte dát ze svého. 
Mezi další omezení patří, že při rekonstrukci musíte mít v bytě trvalé bydliště a byt nesmí být větší než 75 m². U domu je limit 140 m². Jelikož i zde je zástavní právo, není možné tuto hypotéku kombinovat s jiným hypotéčním úvěrem.
Ke sjednání je potřeba vyplnit několik formulářů, tak jako v případě hypotéčního úvěru u banky. Počet žadatelů je každý rok velmi omezen, takže v případě zájmu je potřeba si předem zjistit, zdali není již fond na daný rok vyčerpán. 

Předschválená hypotéka

Správně se jedná o předschválený limit hypotéky. Některé banky umí svým klientům zjednodušit proces sjednání nového hypotéčního úvěru tím, že po nich nechtějí dokazovat příjmy. Jedním z požadavků banky je potvrzení výše příjmů. Pokud máte předschválený limit, ušetříte si jeden formulář. 
Větší výhodu má tento postup pro OSVČ a podnikatele. Na základě používání běžného účtu, kam chodí mzda, banka vyhodnotí vaše chování a předschválí vám úvěrový limit. Rozhodně to však neznamená, že hypoteční úvěr od banky jistojistě dostanete. Banka bude kontrolovat bankovní a nebankovní registry a požadovat čestné prohlášení o příjmech a výdajích. Tento limit umí jen velmi omezený počet bank na českém trhu.

Pojďme se potkat osobně

left
right